جدوى الرهن الرسمي العقاري

جدوى الرهن الرسمي العقاري

اقتصاد

يقوم الرهن العقاري على أساس الضمانات العينية التي تقتضي تحصيص أموال معينة للوفاء بالدين. وهو ينقسم إلى قسمين، رهن رسمي يخول المدين حق الاحتفاظ بالشيء المرهون، ورهن حيازي يقع أساسا على عقار غير محفظ أو على منقول، يضع بموجبه المدين شيئا محددا في حيازة الدائن أو أحد من الغير يتفق عليه الدائن المرتهن والمدين الراهن” 

ويرتبط الراهن الرسمي بالتمويل، إذ لا يتصور قيامه بدون وجود تمويل، وقد عرفه المشرع المغربي في الفصل 157 من ظهير 19 رجب 1333 بما يلي:

“الرهن الرسمي حق عيني عقاري على العقارات المخصصة لأداء التزام، وهو بطبيعته لا يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المخصصة له وعلى كل واحد وعلى كل جزء منها ويتبعها في أي يد انتقلت إليها.

يتضح من خلال هذا التعريف أن الرهن الرسمي مبدئيا هو رهن عقاري، يشكل أهم وسيلة لضمان أداء الدين بالنسبة للدائن المرتهن، إذ يخوله ميزتي التقدم والتتبع. إلا أنه استثناء يرد على بعض المنقولات الخاضعة لنظام الشهر والتسجيل مثل السفن والطائرات 

والرهن الرسمي حق تبعي إذ لا يتصور وجوده إلا بقيام الدين الذي يضمنه قياما سليما، فلو كان باطلا أو قابلا للإبطال تعرض الرهن للقابلية للإبطال أو البطلان. أما إذا كان قد انقضى الالتزام المضمون فإن الرهن الرسمي ينقضي تبعا له.

وأيضا هو حق غير قابل للتجزئة بمعنى أن العقار المرهون يبقى بكامله ضامنا لكل جزء من الدين. والدين المضمون يظل كذلك مضمونا بكامل العقار، فلو قسم العقار المرهون بين مجموعة من المالكين ودفع أحدهم منابه من الدين، لا يحق له المطالبة برفع الرهن عن هذا الجزء ما دام الدين لم يؤد بكامله. وينطبق نفس القول على الدين المضمون، فإذا انقضى جزء منه فإن العقار يبقى ضامنا لباقي الأجزاء  

وسنركز في معالجتنا للرهن الرسمي على الرهن العقاري نظرا لفعاليته في ضمان حقوق الدائن المرتهن من جهة، ولأهميته في توفير السيولة اللازمة للمشاريع الاستثمارية وتزويد الراغبين في اقتناء السكن بالقروض اللازمة من جهة أخرى.

وعليه سنقسم هذا الموضوع إلى مبحثين، نتناول الجدوى القانونية للرهن العقاري في (مبحث أول)، ثم الجدوى الاقتصادية للرهن العقاري في (مبحث ثان).

المبحث الأول: الجدوى القانونية للرهن العقاري

تعتمد المؤسسات الائتمانية في منح القروض على العقار المحفظ، لأن هذا الأخير محصن بوجود رسم عقاري، يخولها أقوى ضمانة لاستفاء حقها عند حلول أجل الدين، وذلك بالتقدم على سائر الدائنين التاليين لها في المرتبة والدائنين العاديين (المطلب الأول). وكذلك تتبع العقار المرهون في حالة خروجه من يد المدين الراهن (المطلب الثاني).

المطلب الأول: ضمان حق الدائن في التقدم

يستفيد الدائن المرتهن بمجرد تقييد حقه في الرسم العقاري من ميزة التقدم، وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 185 من ظهير 19 رجب 1333 الذي جاء فيه:

“بما أن الدائنين الذين لهم رهن مسجل على عقار يتبعونه في أية أياد انتقل إليها ليرتبوا ويستوفوا ديونهم حسب ترتيب تسجيلهم فإن الغير الحائز يبقى ملزما بمجرد مفعول تسجيلات بجميع الديون الرهنية غير أنه يستفيد من المواعيد والآجال المخولة للمدين الأصلي.”

وقد عرف أستاذ الدكتور المختار عطار حق التقدم بأنه “الحق الذي يتقدم به الدائن على غيره من الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة، وهذا الحق هو أصل الدين وفوائده في حالات خاصة وفي حدود معينة  

وبالتالي فإن حق التقدم يشمل أصل الدين، أي المبلغ المحدد في عقد الرهن، وكذلك فوائده.

ويضمن الدائن رتبته في التقدم على الدائنين ابتداء من تاريخ القيد، ولو كان الدين مستقبلا، وذلك حسب الفصل 180 من ظهير 19 رجب 1333 ([5])، أو كان احتماليا أو معلقا على شرط   وذلك طبقا للمادة 1057 من القانون المدني المصري  

أما فوائد الدين فإن للدائن الحق في استيفائها شريطة أن يتضمن عقد الرهن بندا يفيد أن الدين ذو فائدة، وأن يتم فيه تحديد سعرها، وأن يسجل في السجل العقاري، وذلك استنادا لمقتضيات الفصل 160 من ظهير 19 رجب 1333 الذي ينص على ما يلي:

“إن الدائن الذي سجل رهنه لتأمين دين مؤلف من فوائد أو استحقاقات دورية له الحق في أن يقيد اسمه في نفس الرتبة التي قيد فيها رأس المال وذلك لاستيفاء المستحق منها عن السنة الجارية والتي قبلها فقط لكن على شرط أن يكون هذا الحق ناشئا عن عقد الرهن ومسجلا وأن يكون سعر الفائدة معينا”.

ويطرح تحديد المقصود بالسنة الجارية عدة تساؤلات. فهل يقصد بها السنة التي سجل فيها الأمر الرسمي بالأداء أو الإنذار الرسمي بالأداء أو بالتخلي أو السنة التي يرسو فيها المزاد أو السنة التي يتم فيها التوزيع الفعلي لثمن العقار المرهون؟

يذهب البعض إلى أن المقصود بالسنة الجارية هي السنة التي يتم فيها رسو المزاد. أما ما يترتب من فوائد بعد تسجيل حكم رسو المزاد فيرجع بها على الحائز إذا رسي عليه. ولا يضمن الرهن هذه الفوائد بل تقسم على الدائنين جميعا قسمة غرماء  

وتجدر الإشارة إلى أن اعتماد قاعة الأسبقية في التسجيل قد تعطل أحيانا لفائدة دائن معين، له حق عيني معفى من التسجيل، كما هو الشأن مثلا بالنسبة للامتيازات العقارية 

ونظرا لأن الأسبقية في التسجيل مقررة لمصلحة الدائن، فهل له الحق في النزول عنها؟

يحق للدائن المرتهن النزول عن مرتبته لفائدة دائن مرتهن مقيد بالرسم العقاري. ولكن ينبغي أن يتم التأشير بالنزول عن المرتبة في هامش قيد الرهن، لكي يرتب أثره في مواجهة الغير.

ويترتب على النزول، حلول الدائن المتنازل له في حدود الحق الذي كان للدائن المتنازل.

المطلب الثاني: ضمان حق الدائن في التتبع

يثبت حق التتبع لكل دائن مرتهن   أيا كانت درجة تسجيله بالرسم العقاري شريطة أن يكون أجل دينه قد حل  

ويباشر الدائن المرتهن حقه في تتبع العقار المرهون والتنفيذ عليه في مواجهة شخص من الغير، يعتبر من وجهة نظر المدين مجرد حائز  لهذا العقار.

وتجدر الإشارة إلى أن الغير لا يعد حائزا  ، إلا إذا توفر على الشروط الآتية:

أن تنتقل إليه ملكية المرهون أو أي حق عيني عليه مما يجوز بيعه جبرا واستقلالا.

أن يقوم بتسجيل الحق الذي انتقل إليه في السجل العقاري، وذلك استنادا لأحكام الفصل 65 من ظهير 9 رمضان 1331  

أن يكتسب الحق على المرهون بعد تسجيل الرهن وقبل تبليغ الحجز على المرهون، وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 475 من ق.م.م  

ألا يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون، مثل الكفيل الشخصي والمدين الأصلي والوارث.

ولكن هل يحق للحائز الاعتراض على مباشرة الدائن لحق التتبع ومنعه من متابعة إجراءات التنفيذ على العقار؟

خول المشرع المغربي للحائز الحق في منع الدائن المرتهن من مباشرة حق التتبع، إما عن طريق الدفع بالتجريد، وذلك حسب الفصل 188   شريطة ألا يكون قد تنازل عنه، وأن يتمسك به شخصيا، وأن تكون هناك عقارات أو أموال مرهونة ضمانا لنفس الدين في ملكية المدين الراهن. وإما عن طريق أداء الدين المضمون؛ أي الوفاء بأصل الدين والفوائد والمصاريف التي أنفقها الدائن المرتهن عند مباشرته لسلطة التتبع.

وإذا لم يكن الحائز راغبا في الاحتفاظ بالعقار المرهون يحق له التخلي عنه وذلك حسب الفصلين 186   و 189   من ظهير 19 رجب 1333.

ويقصد بالتخلي ترك الحيازة المادية للعقار إلى شخص آخر يعتبر حارسا له لتتم في مواجهته متابعة إجراءات التتبع   وبالتالي لا يظهر اسم الحائز في هذه الإجراءات رغم بقائه مالكه للعقار.

وقد حدد المشرع المغربي إجراءات التخلي في الفصل 191 من ظهير 19 رجب 1333، إذ يتم على يد كتابة الضبط لدى المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار، ويقع الإشهاد عليه من طرف المحكمة، ثم يرسل كاتب الضبط تلقائيا نسخة من هذا الإشهاد إلى المحافظة العقارية قصد تقييده بالرسم العقاري.

ويجوز بطلب من الدائن الساعي في البيع أو أول طالب من المعنيين بالأمر تعيين قيم ، يباشر ضده بيع العقار وفقا للإجراءات الشكلية المقررة في نزع الملكية، وذلك حسب الفصل 192 من ظهير 19 رجب 1333.

ويبدأ حق الحائز في التخلي عن العقار المرهون بعد توصل المدين بالأمر الرسمي وتوصله هو بالإنذار الرسمي من الدائن بأداء الدين أو التخلي عن العقار. وينتهي بحصول الدائن على بيع الملك المرهون بعد 15 يوما من تاريخ التوصل بهذا الإنذار، وذلك استنادا لأحكام الفصل 187 من ظهير 19 رجب 1333.

غير أن التخلي لا يشمل إلا الأشياء التي كانت مرهونة ولا ينسحب على الأشياء الأخرى المملوكة للحائز. ولذلك فإن الحقوق العينية العقاري التي كان يتمتع بها الحائز قبل حيازته على العقار المتخلي عنه أو التي كان ملزما بها نحو هذا الأخير تنبعث من جديد، وإن كان الحائز قد شطب على تسجيلها نتيجة اتحاد الذمة، فينبغي طلب تسجيل جديد لإحيائها.

ويلزم في التخلي أن يكون منجزا غير معلق على شرط، وألا يقتصر على بعض الأشياء المرهونة دون الأخرى  

المبحث الثاني: الجدوى الاقتصادية للرهن العقاري

نقوم الاقتصاديات المعاصرة على الائتمان باعتباره من أهم عناصر الإنتاج، ذلك أن معظم الاستثمارات تعتمد في تمويل مشاريعها على الاقتراض من الغير وبصفة خاصة من البنوك أو المؤسسات التمويلية باختلاف أشكالها (المطلب الأول).

ويعد قطاع السكن أهم مجال لاستقطاب المستثمرين، نظرا لارتفاع أرباحه، ولإقبال البنوك على تزويد الراغبين في اقتناء السكن بالقروض اللازمة المضمونة برهون عقارية (المطلب الثاني).

المطلب الأول: تمويل المشاريع الاستثمارية

يلعب الائتمان دورا مهما في سير الحياة الاقتصادية، إذ قلما يعتمد التمويل الاقتصادي لمشروع ما على القدرة الذاتية للمستثمر، فالغالب أن يستعين هذا الأخير بائتمان من الغير  

ونظرا لأن المشروعات الاستثمارية تسعى إلى الرفع من الإنتاج وتحقيق أكبر نسبة من الأرباح، فإن أصحاب المشروعات لا يترددون في طلب التمويل من البنوك.

غير أن المؤسسات البنكية لا تعطي ائتمانها دون ضمان، بل لا بد من تخصيص مال مملوك للمدين أو لغيره للوفاء بدين الدائن.

ويعد الرهن الرسمي العقاري أقوى ضمان للوفاء بالقروض، نظرا للثقة التي يحظى بها لدى المؤسسات الائتمانية. وهو ما يساهم بشكل فعال في النهوض بالتنمية وازدهار النشاط الاقتصادي.

المطلب الثاني: تمويل اقتناء السكن

يعتبر الارتفاع المهول لأثمنة العقارات من العقبات التي تعترض اقتناء السكن، ولذلك فإن المشتري غالبا ما يجد نفسه مضطرا إلى طلب قرض من مؤسسات الائتمان قصد توفير السيولة اللازمة لامتلاك سكن يضمن كرامته، ويؤمن حقه في الخصوصية الشخصية والحياة الأسرية.

غير أن تجربة تمويل السكن في الدول الغربية وخاصة في أمريكا عن طريق المؤسسات البنكية وشركات الرهن قد انتهت بأزمة للرهن العقاري. وهنا يطرح التساؤل، مادام الرهن الرسمي يشكل أقوى ضمان لأداء الدين لماذا انتهى بأزمة، هل الخلل يكمن في هذا الضمان، أم في كيفية تطبيقه، أم في جري الأبناك وراء تحقيق أكبر نسبة من الأرباح بغض النظر عن مخاطر الرهن الرسمي؟

تقتضي الإجابة على هذا التساؤل ضرورة الوقوف عند الأسباب التي أدت إلى فشل الرهن العقاري في تمويل السكن وذلك لاستخلاص العبر منها، وتفاديا للوقوع في نفس المشكل.

لقد بدأت بوادر هذه الأزمة عند إقدام البنوك على منح قروض السكن لفائدة مقترضين لا يتمتعون بمصداقية ائتمانية.

وقد اكتفت البنوك بتضمين وثيقة الرهن مجموعة من البيانات اعتبرتها كفيلة بضمان حقوقها، تتجلى في النص على اعتماد أسعار فائدة متغيرة مع الزيادة فيها كلما رفع البنك المركزي سعرها. وكذلك مضاعفة أسعار الفائدة كغرامة عن تأخير المدين في الأداء. وأيضا المدين بتخصيص الدفعات أولا لسداد الفوائد قبل مبلغ الدين كرأسمال.

إلا أنه أمام الارتفاع المتزايد لسعر الفائدة بالإضافة إلى تكاليف المعيشة، توقف عدد كبير من المقترضين عن سداد قروضهم العقارية. فلجأ البنوك إلى الحجز على العقارات وعرضها للبيع.

غير انه بارتفاع عدد الحجوزات العقارية، انخفضت أثمنة العقارات، وهكذا تعذر على البنوك استرجاع مبالغ القروض المضمونة برهون عقارية، فتراجعت السيولة لديها وأعلن العديد منها عن إفلاسه.

ونظرا لأن البنوك كانت قد أقدمت على بيع القروض في شكل سندات إلى المستثمرين، كما أنها أبرمت عقود تأمين مع شركت التأمين قصد ضمان سداد قيمة السندات في حالة إفلاس البنك أو مالك السكن، فإن الأزمة قد انتقلت إلى كل من المستثمرين وشركات التأمين فتعرضوا بدورهم إلى الإفلاس.

وقد نتج عن هذه الوضعية صعوبات في التمويل، إذ تعذر على مجموعة من الشركات الحصول على القروض اللازمة لتمويل مشاريعها، وهو ما ألحق بها خسائر فادحة تمثلت في انهيار أسهمها، مما اضطرت معه إلى تسريح العديد من الموظفين والعمال.

وبالتالي فإن ضمان قروض السكن عن طريق الرهن العقاري في الدول الغربية قد أبان عن عجزه في حل أزمة السكن، بل أدى إلى تجريد العديد من المقترضين من منازلهم بسبب الحجز عليها من طرف المؤسسات التمويلية، وانتهى بأزمة مالية واقتصادية عالمية.

وإذا كان ضمان قروض السكن قد انتهى في الدول الغربية بأزمة، فإن التساؤل يطرح حول مدى نجاعة هذا الضمان في المغرب.

تعتمد البنوك في ضمان القروض الممنوحة لأجل تمويل اقتناء السكن إما على اقتطاع أقساط القروض من راتب الموظف. وإما أنها تسند على رهن عقاري، وفي هذه الحالة الأخيرة فإن الأشكال قد يطرح على مستوى القروض الممنوحة للعمال المغاربة المقيمين في الخارج، ذلك أن سداد أقساط هذه القروض ولو أنها مضمونة بعقارات، يبقى مهددا في ظل الأزمة الاقتصادية والمالية العالمية بالتوقف. ونفس الشيء ينطبق على الرهون العقارية الضامنة للقروض المسلمة لفائدة بعض المستثمرين في المنتجات الموجهة للتصدير، ذلك أن الركود الذي يمر منه الاقتصاد العالمي سينعكس لا محالة على مدخول هذه الفئات، خاصة أمام تراجع الطلب على المنتجات المغربية المتعلقة بالنسيج والجلد وتجهيزات السيارات في الأسواق العالمية.

أما ضمان قروض السكن المخصص لفائدة الفئات الاجتماعية ذات الدخل المحدود أو غير القار، فإن الدولة ورغبة منها في تمكين هذه الفئات من اقتناء السكن، عملت على إحداث ما يسمى بصندوق الضمان المركزي “فوغاريم”   الذي يتولى مهمة ضمان قروض السكن الموجهة إلى هذه الفئات. إلا أن الاستفادة من هذا الصندوق ما زالت تعترضه بعض الصعوبات، وذلك بسبب ارتفاع سعر الفائدة بالبنوك ومشكل المنعشين العقاريين الذين يطلبون الثمن الخفي والارتفاع المهول لأسعار العقار.

وتجدر الإشارة إلى أن استمرار هذه الفئات في سداد أقساط قروض السكن رهين ببقائها في مناصب عملها.

وأما قروض السكن المخولة لفائدة الطبقة الوسطى، فإنها مضمونة أيضا بصندوق الضمان ولكن في حدود سقف لا يتجاوز 800.000.00 درهم.

خاتمة:

إن مساهمة الرهن العقاري في توفير السيولة اللازمة للمشاريع الاستثمارية، وتمويل اقتناء السكن، يقتضي توعية جميع المتدخلين في مجال العقار بجدوى هذا الضمان وأهميته وكذلك بالمخاطر التي قد تنتج عنه سواء بالنسبة للمدين الراهن، إذ في حالة عجزه عن سداد أقساط القرض فإن المؤسسة المقرضة ستلجأ لا محالة إلى التنفيذ على العقار وبيعه لاستيفاء حقها من ثمنه، أو بالنسبة للمنعشين العقاريين، لأنه كلما ارتفع ثمن العقار، انخفضت القدرة الشرائية لفئة عريضة من المجتمع، مما قد ينتج عنه أزمة في بيع العقار، أو بالنسبة للبنوك، إذ يتعين عليها الالتزام بمنح القروض المضمونة برهون عقارية في حدود القيمة الحقيقية للعقار مع إلزامها بتنبيه الراغبين في الشراء إلى اعتماد سعر فائدة ثابت والابتعاد عن أسعار الفائدة المتغيرة لأنها من بين العوامل التي عجلت بأزمة الرهن العقاري في أمريكا. وأيضا ينبغي على البنوك الابتعاد قدر الإمكان عن تسنيد الديون الرهنية نظرا لفشل هذه العملية في الدول الغربية ولانتهائها بأزمة مالية واقتصادية عالمية.